Rynek mieszkaniowy Trójmiasta ma cechę, która odróżnia go od pozostałych dużych aglomeracji: znaczna część popytu w pasie nadmorskim nie pochodzi od osób, które zamierzają w tych mieszkaniach mieszkać. To inwestorzy kupujący lokale pod najem — w dużej mierze sezonowy. Dla dewelopera planującego pakiety wykończeniowe oznacza to konieczność obsłużenia dwóch grup o rozbieżnych oczekiwaniach.
Dwa segmenty, dwie logiki
Lokale w pasie nadmorskim — Gdańsk Brzeźno i Jelitkowo, Sopot, Gdynia Orłowo — trafiają w dużej części do inwestorów. Kluczową miarą jest tu przychód z najmu w relacji do ceny lokalu, a standard wykończenia przekłada się na tę miarę bezpośrednio: przez stawkę za dobę i przez obłożenie poza sezonem.
Mieszkania w dzielnicach mieszkaniowych — Gdańsk Południe, Chełm, Gdynia Wielki Kack, Rumia, Reda — kupują ludzie, którzy będą w nich mieszkać. Tu liczą się trwałość, funkcjonalność i koszt utrzymania, a nie efekt na zdjęciach.
Deweloper realizujący inwestycję w jednej z tych lokalizacji powinien projektować pakiet pod właściwą grupę. Standard nadmorski zaoferowany w Rumi będzie postrzegany jako przepłacony. Standard „mieszkaniowy” w Sopocie — jako niewystarczający.
Wykończenie pod najem krótkoterminowy
Lokal przeznaczony na wynajem dobowy podlega obciążeniom, których mieszkanie zamieszkiwane przez jedną rodzinę nie zna. Kilkudziesięciu użytkowników rocznie, sprzątanie kilka razy w tygodniu, brak jakiejkolwiek troski ze strony korzystających. Wykończenie musi to wytrzymać.
Materiały o podwyższonej odporności. Podłogi o wysokiej klasie ścieralności, najlepiej winylowe lub laminaty przystosowane do obiektów użyteczności — nie delikatne drewno. Farby zmywalne, umożliwiające przetarcie ściany bez malowania. Fugi o podwyższonej odporności na zabrudzenia i pleśń, co przy wilgoci nadmorskiej ma znaczenie.
Armatura prosta w serwisie. Awaria w lokalu wynajmowanym oznacza odwołanie rezerwacji i utratę przychodu. Wybiera się więc rozwiązania popularne, do których części dostępne są od ręki, a nie designerskie modele z długim terminem dostawy.
Odporność na wilgoć. Klimat nadmorski i intensywna rotacja gości oznaczają wyższe obciążenie wilgocią. Wentylacja, izolacje w łazienkach i materiały odporne na zawilgocenie są tu ważniejsze niż w głębi kraju — a zaniedbanie ujawnia się szybko i kosztownie.
Kompletność wyposażenia. Lokal pod najem krótkoterminowy wymaga pełnego wyposażenia łącznie z tekstyliami, naczyniami i sprzętem AGD. To pozycja, która przy kalkulacji bywa pomijana, a stanowi istotną część budżetu przygotowania lokalu do pierwszej rezerwacji.
Wykończenie pod stałe zamieszkanie
W dzielnicach mieszkaniowych priorytety przesuwają się w innym kierunku.
Nabywca kupujący mieszkanie dla siebie patrzy na koszt eksploatacji, jakość wykonania widoczną po latach i możliwość dostosowania lokalu do własnych potrzeb. Mniej interesuje go efekt wizualny na pierwszy rzut oka, bardziej to, czy fugi nie zaczną pękać po dwóch latach i czy da się przesunąć meble bez uszkodzenia ściany.
W tym segmencie lepiej sprawdza się pakiet o umiarkowanym standardzie z możliwością dopłaty do wybranych elementów niż jeden narzucony wariant. Nabywca, który może wybrać między trzema wersjami płytek łazienkowych i dwoma kolorami podłogi, kupuje pakiet chętniej niż ten, który dostaje gotowy zestaw bez wpływu na cokolwiek.
Specyfika techniczna wybrzeża
Niezależnie od segmentu, wykończenia w pasie nadmorskim mają kilka cech wspólnych wynikających z klimatu.
Zasolone i wilgotne powietrze przyspiesza korozję elementów metalowych — dotyczy to zwłaszcza balustrad, okuć i osprzętu na balkonach i tarasach. Materiały przeznaczone na zewnątrz powinny mieć podwyższoną odporność, a rozwiązania sprawdzające się w głębi kraju bywają tu niewystarczające.
Wyższa wilgotność powietrza oznacza też ostrzejsze wymagania wobec wentylacji i wykończeń w pomieszczeniach mokrych. Zaniedbanie w tym miejscu wraca jako pleśń — a przy lokalu wynajmowanym oznacza to złe opinie gości, które kosztują znacznie więcej niż porządna izolacja.
Osobną kwestią są balkony i tarasy, które w inwestycjach nadmorskich bywają dużą częścią wartości lokalu, a jednocześnie są najbardziej narażone na warunki atmosferyczne. Ich wykończenie zasługuje na osobną pozycję w specyfikacji, a nie na potraktowanie jako dodatek do zakresu podstawowego.
Sezonowość realizacji
Trójmiasto ma jeszcze jedną cechę, którą trzeba uwzględnić w harmonogramie: sezon.
Prace wykończeniowe w lokalach przeznaczonych na najem sezonowy muszą się zakończyć przed jego początkiem — lokal oddany w lipcu traci cały rok przychodowo. Oznacza to skumulowanie popytu na ekipy w okresie jesienno-zimowym i napięcie w pierwszych miesiącach roku.
Deweloper planujący oddanie inwestycji nadmorskiej powinien więc rezerwować moce przerobowe wykonawcy z większym wyprzedzeniem niż w innych miastach, a harmonogram układać z buforem, który pozwoli zdążyć przed sezonem nawet przy poślizgu.
Zestawienie standardów wykończeniowych dla inwestycji trójmiejskich, z podziałem na wariant inwestycyjny i mieszkaniowy, dostępne jest na wykonczeniadladewelopera.pl wraz z opisem zakresu każdego z pakietów.
Podsumowanie
Trójmiasto nie jest jednym rynkiem wykończeniowym, tylko dwoma, które dzieli kilkanaście kilometrów i zupełnie inna logika zakupowa.
Deweloper, który zaoferuje jeden uniwersalny pakiet dla obu, trafi w oczekiwania połowy nabywców. Ten, który przygotuje wariant inwestycyjny dla lokali nadmorskich i wariant mieszkaniowy dla dzielnic — sprzeda oba, i to szybciej, bo w każdym przypadku odpowie na realne pytanie kupującego.
