Zapewne na etapie planowania zakupu rozważasz samodzielny zakup mieszkania. Wbrew pozorom nie jest to jedyny sposób, w jaki można korzystać z nieruchomości. Wybór określonych kryteriów będzie miał wpływ na możliwości i obowiązki związane z korzystaniem z nieruchomości. Dowiedz się, jakie prawa wiążą się z poszczególnymi rodzajami własności domu.

Własność mieszkania

Najbardziej podstawową formą prawa do korzystania z domu jest własność lokalu mieszkalnego. Większość Polaków decyduje się na nią, ponieważ zapewnia ona dostęp do wszystkich przysługujących im praw. Po uzyskaniu aktu notarialnego będziesz mógł robić z nieruchomością, co zechcesz, i staniesz się jej jedynym właścicielem. Prawo własności nie podlega żadnym ograniczeniom czasowym i może być przekazywane z pokolenia na pokolenie, jak również przenoszone.

Każdy prywatny kompleks mieszkaniowy ma swoją własną księgę wieczystą, która jest prowadzona przez sąd wieczystoksięgowy posiadający odpowiednie uprawnienia. Oznacza to, że właściciel mieszkania ma pełną swobodę w dysponowaniu przestrzenią, mimo że ani grunt, ani budynek nie są prawnie jego własnością. Fakt, że jako właściciel mieszkania jesteś zwolniony z obowiązku informowania kogokolwiek o swoich decyzjach dotyczących mieszkania, jest być może najważniejszą zaletą takiego rozwiązania. Nic nie stoi na przeszkodzie, abyś je wynajął, sprzedał lub udostępnił do wykorzystania w swojej działalności.

Ograniczają Cię jedynie restrykcje, które są wprowadzane w celu utrzymania prawa i porządku. Nawet mieszkań będących przedmiotem współwłasności nie można wykorzystywać w sposób, który zagraża budynkowi lub zakłóca spokój innych mieszkańców kompleksu.

Umowa o współwłasności mieszkania

Rozwiązaniem analogicznym do opisanego powyżej jest współwłasność mieszkania, która wymaga od wielu osób pokojowego współistnienia przy zarządzaniu nieruchomością. Osoby te nie muszą odpowiadać przed żadnym podmiotem zewnętrznym, ale i tak mają równe prawa do nieruchomości. Oznacza to, że żadna z tych osób nie jest w stanie samodzielnie podejmować decyzji. Z tego powodu konieczne jest, aby spory były rozwiązywane wspólnie. Sąd jest jedynym miejscem, które może rozpatrywać spory o bardzo spornym charakterze.

Prawo własności do mieszkania, które jest w posiadaniu spółdzielni.

Drugi rodzaj własności znany jest pod nazwą ograniczonego prawa rzeczowego i oznacza, że dany budynek mieszkalny jest własnością spółdzielni. Osoba, która ma możliwość korzystania z mieszkania i dysponowania nim w dowolny sposób, np. sprzedając je, wynajmując, przekazując w formie darowizny lub dziedzicząc, jest odbiorcą tej możliwości. Nie wolno jednak w żaden sposób zmieniać funkcji mieszkania, czy to do celów mieszkalnych, czy też komercyjnych. Do tego potrzebna jest zgoda spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu różni się od tradycyjnego prawa własności pod wieloma względami, między innymi tym, że nie wymaga ono założenia księgi wieczystej. Jest to kolejna różnica między nimi.

Warto zauważyć, że w przypadku upadku spółdzielni każdy właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie miał prawo do zachowania swojego lokalu w formie majątku osobistego.

Prawo najemcy do posiadania mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania
Lokatorskie własnościowe prawo do lokalu funkcjonuje według koncepcji, które są dość podobne do powyższych. Różnica polega jednak na tym, że podstawa prawna nie jest tak mocna, co oznacza, że danego mieszkania nie można sprzedać ani przekazać. W rezultacie tego typu rozwiązanie jest bardziej analogiczne do umowy najmu niż do ograniczonego prawa rzeczowego. Doskonale widać to na przykładzie hipotetycznej sytuacji rozwiązania spółdzielni, w której właścicielom nieruchomości przysługiwałoby jedynie prawo do wynajmowania swoich lokali.

Uprawnienie do zamieszkiwania w mieszkaniach komunalnych

Prawo do korzystania z mieszkania komunalnego jest ostatnim rodzajem mieszkania, które warto omówić w tym kontekście. Ponieważ jest ono kontrolowane przez gminę, rząd może udostępnić je konkretnym osobom – zazwyczaj tym, które znajdują się w najbardziej niepewnej sytuacji finansowej. Najemca jest odpowiedzialny za płacenie czynszu, aby móc korzystać z nieruchomości. Nawet po śmierci najemcy mieszkanie nie może być przekazane nikomu innemu, ale zazwyczaj jest wynajmowane rodzinie zmarłego. Ponadto użytkownik otrzymuje prawo pierwokupu nieruchomości, która następnie przekształca się w odrębny przedmiot własności.

Jaki rodzaj własności nieruchomości wybrać?

Jak widać, jedyną rzeczą, która może zapewnić całkowitą swobodę użytkowania, jest własność rezydencji. W porównaniu ze średnią dla Unii Europejskiej, która wynosi zaledwie 69 procent, nie bez znaczenia jest fakt, że aż 84 procent lokali w Polsce jest własnością prywatną ich mieszkańców (dane Eurostatu z 2019 r.). Z kolei inne rodzaje własności są skierowane przede wszystkim do osób, które z różnych powodów związanych z finansami nie mogą sobie pozwolić na zakup konwencjonalnego mieszkania.